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不动产登记申请方式和申请人合法性的判定
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发布时间:2018-06-29 11:32 作者:包头不动产登记中心 来源:包头不动产登记中心 浏览次数:

《物权法》第十一条规定,当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《不动产登记暂行条例》第十四条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。据此可知:

1、行政法规将不动产登记的申请方式分为当事人双方申请和当事人单方申请。对由当事人双方申请或单方申请的判定标准:一般情形下,因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行产生的不动产登记(如:基于买卖不动产合同产生的转移登记、基于抵押不动产合同产生的抵押权登记等),由当事人双方申请,反之(如因合法建造房屋产生的首次登记、基于继承房屋产生的转移登记等),由当事人单方申请。

2、法律和行政法规将不动产登记申请人的范围规定为“当事人”,行政法规根据产生不动产登记的原因或事实,将当事人申请不动产登记的方式规定为双方申请或单方申请,笔者在此基础上拟定“当事人”的判定标准。

(1)因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行产生的不动产登记,由当事人双方申请。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:以合同、协议等民事法律行为的具体体现材料上载明的权利人和义务人为准。

(2)对尚未登记的不动产,单方申请首次登记的当事人。对尚未登记的不动产申请首次登记,即是当事人对其已经依法享有的不动产权利申请登记机构在登记簿上予以记载,一是向不特定的社会公众宣示权利;二是为后续的变更、处分不动产产生的变更登记、转移登记、抵押权登记等奠定基础。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:合法的权利来源材料上载明的主体,如申请房屋所有权首次登记时,合法的建设用地手续、规划手续和房屋竣工手续上载明的主体等。

(3)单方申请基于继承、接受遗赠取得不动产权利的转移登记的当事人。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:①以继承手续上载明的继承人为准;②以遗赠手续上载明的受遗赠人为准。

(4)单方申请基于人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利产生的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的当事人。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:以人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定确定的权利人为准。

(5)单方申请因权利人姓名、名称或者不动产自然状况变化产生的变更登记的当事人。登记机构对此处的当事人的判定标准:以登记簿上现时记载的权利人为准。

(6)单方申请因不动产灭失或者权利人放弃不动产权利产生的注销登记的当事人。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:以登记簿上现时记载的权利人为准。

(7)单方申请更正登记或者异议登记的当事人。《物权法》第十九条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。据此可知,单方申请更正登记或者异议登记的当事人是指权利人、利害关系。登记机构对此处的当事人合法性的判定标准:①权利人以登记簿上现时记载的权利人为准;②利害关系人以有证据证明登记簿上现时记载的内容妨碍其行使权利,或对其正常享有权益有不利影响的人为准。

(8)法律、行政法规规定的其他情形。以全国人民代表大会或其常务委员会颁布的法律、国务院发布的行政法规的具体规定为准。

【来源】《房地产权产籍》2018年第2期

【作者】北京城市学院众城智库  中国不动产(自然资源)登记研究院  刘守君


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